Alavancagem no imobiliário

Especificamente, como o financiamento bancário pode trazer grandes benefícios ao investidor, nomeadamente no investimento imobiliário.

Maior Menor
Por 3 de Abril de 2018

Depois de uma crise bancária sem precedentes na história de Portugal, o crédito passou a ser mal visto pela população em geral.

Primeiro, diga-se legitimamente, a quem o concedeu de forma perniciosa.

E depois, às pessoas que o pediram sem terem capacidade para pagar.

Este artigo vem, no entanto, mostrar o outro lado da moeda.

Especificamente, como o financiamento bancário pode trazer grandes benefícios ao investidor, nomeadamente no investimento imobiliário.

Não quero, com isto, escrever uma carta de amor ao uso do crédito como ferramenta de ampliação do retorno até porque o uso irresponsável deste instrumento pode redundar em prejuízos enormes.

Contudo, se for bem feito pode permitir-lhe ganhos muito mais elevados, sem necessariamente incorrer em riscos demasiado altos.

Mas comecemos pelo início…

Alavancagem é aquela velha história de usar o dinheiro dos outros para gerar dinheiro para si.

No mercado de ações, o leitor entra com 100% do seu capital para controlar 100% dos seus investimentos.

No setor imobiliário, paga 20% do seu dinheiro para controlar 100% da propriedade.

Quando vende ou obtém uma renda mensal desse imóvel, o investidor está a receber como se o imóvel fosse completamente seu.

Ou seja, o seu retorno foi multiplicado.

Para perceber melhor o conceito, vou dar-lhe um exemplo de duas pessoas que têm €100.000 para investir em imobiliário:

– O João, que usou o montante todo que tinha para comprar a pronto um apartamento, agora recebe €500 todos os meses, o que lhe garante 6% de retorno sobre o investimento (€6.000 por ano).

– A Maria, que investiu €25.000 em quatro propriedades diferentes que depois dos custos de financiamento geram €250 por mês, cada uma, no final do ano encaixa €12.000, o que perfaz 12% em termos de ROI.

Não só a Maria ganha mais do que o João, mas também controla €400.000 em imóveis, em comparação com apenas €100.000, o que significa mais oportunidades de valorização.

Além disso, uma vez que a Maria tem o seu portfólio imobiliário mais diversificado – com quatro inquilinos diferentes – minimiza o risco de flutuações dos fluxos de dinheiro.

Se uma das casas ficar desocupada, as outras três continuarão a gerar caixa acima do necessário para pagar as contas.

Além disso, ao aumentar o portfólio pode escolher diferentes bairros, tipologias ou diferentes tipos de arrendatários (temporário ou longo prazo).

Dessa forma, gere muito melhor o seu risco.

Demasiado de uma coisa boa pode ser mau

A alavancagem é uma ferramenta incrível, mas pode funcionar muito mal.

Existem alturas em que os preços caem durante vários anos consecutivos.

E, portanto, vários dos seus apartamentos poderão estar abaixo do preço de compra.

Neste caso, a sua percentagem de capital terá um valor negativo: a casa valerá menos do que aquilo que pediu ao banco.

Se as rendas se mantiverem estáveis, poderá enfrentar a tempestade.

Permitem-lhe cobrir despesas até que o mercado volte a recuperar.

Mas se o colapso for geral, as rendas também poderão cair. Isso pode eliminar a sua margem de lucro e causar espirais descendentes adicionais no mercado imobiliário.

A chave aqui é comprar abaixo do preço do mercado para ter margem de manobra ou comprar em localizações onde a procura é inelástica, ou seja, está menos dependente de fatores cíclicos.

Este e outros pontos estão a ser abordados no novo projeto da Empiricus para o imobiliário.

Se ainda não leu o relatório, vale muito a pena passar-lhe os olhos.

Bom fim de semana,

Pedro Gonçalves

Pedro Gonçalves, Editor-chefe

Pedro Gonçalves foi Portfolio Manager no Millennium Investment Banking. É licenciado em Finanças pelo ISCTE – Business School e mestre em Gestão pela Universidade Católica Portuguesa. Atualmente, é editor-chefe da Empiricus Portugal.