Ainda vale a pena investir no imobiliário?

Já na altura tínhamos constatado que o mercado imobiliário português passava por uma renovação estrutural que proporcionava uma chance única. Antes de avançar, deixe-me ser claro: continuamos a achar que a oportunidade se mantém intacta.

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Por 28 de Março de 2018

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00:12 - Top sales

Nos últimos três anos, o mercado imobiliário português tem vivido um dos melhores períodos da sua história.

Nada que não tenhamos comunicado aqui.

Em 2015 dissemos que, depois de bater nas mínimas, os preços dos imóveis iriam começar a recuperar num movimento clássico de inversão de ciclo.

No início do 2017, alertámos para o aparecimento de uma segunda onda de valorizações capitaneada pelo turismo e pelo investimento internacional, seguida de uma terceira vaga em direção às localidades do interior.

Índice de preço das casas – Fonte: TradingEconomics.com

Acho que não falhámos em nada.

01:33 - Oportunidade de uma vida

Já na altura tínhamos constatado que o mercado imobiliário português passava por uma renovação estrutural que proporcionava uma chance única.

Antes de avançar, deixe-me ser claro: continuamos a achar que a oportunidade se mantém intacta. Até reforçada, por conta do desenvolvimento acima do esperado da economia.

Isto não quer dizer que já não existam alguns exageros. Isso é óbvio. Mas quem souber fazer bem as coisas ainda poderá beneficiar-se fortemente.

Repare que qualquer ativo vale tanto quanto o dinheiro que produz (fluxo de caixa).

Também se leva em conta a perspetiva de crescimento desse montante e o risco que se corre para obter os resultados.

O que está a acontecer é que Portugal tem imóveis com estimativa de crescimento do fluxo de caixa com baixo risco.

 

02:01 - Combinação explosiva

Não importa o que aconteça com a Europa, as pessoas dos países mais ricos como França, Inglaterra, Alemanha, Itália, entre outros, continuarão a transferir dinheiro para imóveis portugueses, simplesmente porque é um bom negócio para eles.

Significa isto que os imóveis em Portugal continuarão numa trajetória ascendente.

Porquê? Pouca oferta aliada a muita procura.

Como vou explicar mais à frente, o preço dos imóveis continua baixo, o que faz do imobiliário nacional um dos mais baratos da zona Euro, e a procura tem dado sinais de aceleração.

E, por outro lado, a oferta de habitação nova simplesmente não existe.

Novas licenças de construção – Fonte: INE

Como pode constatar no gráfico acima, a construção de novas habitações continua em níveis deprimidos e não existe nenhum sinal de que a situação irá mudar nos tempos mais próximos.

03:04 - Índice de preços

E repare que, mesmo depois desta recuperação no preço do m2, o índice está enviesado pelo efeito das grandes cidades.

De acordo com a Global Properties, em várias regiões do país, os preços ainda estão bem abaixo dos níveis atingidos em 2008.

Por exemplo, a região do Alentejo ainda estava 8,8% abaixo do máximo anterior, enquanto a região suburbana de Lisboa ainda perdia 4,3%.

Na região centro os preços das casas ainda estão 3% abaixo e no Algarve 1,4%. Nas ilhas este diferencial ainda é maior.

O Norte é a única exceção, com os preços das casas agora 1,8% acima.

Se levássemos em conta a inflação, estas diferenças de preços ainda seriam maiores.

Já passaram 10 anos desde o último pico, portanto, a mesma casa que comprou em 2008 por 200 mil teria de valer 240 mil euros só para acompanhar a inflação.

Ou seja, como a comparação anterior nem sequer foi ajustada, mesmo que os preços estivessem iguais em termos nominais, se considerássemos os valores reais então estariam bastante abaixo.

04:12 - Novo projeto

Já percebeu onde quero chegar?

Além disso, a apreciação de 9,5% do valor do euro face ao dólar nos últimos dois anos ainda não é suficiente para compensar o declínio de 21% entre 2008 para 2015.

Na altura, o euro estava bem acima dos 1,50 dólares (hoje nos 1,24 dólares).

Para qualquer investidor que avalie os seus investimentos na moeda americana, ainda está muito interessante comprar ativos europeus – especialmente os baratos, como o imobiliário nacional.

Estas e outras questões são abordadas no novo programa do Artur Mariano, que quer levá-lo do 0 ao portfólio milionário.

E como testemunhou, a oportunidade continua intacta.

Pedro Gonçalves, Editor-chefe

Pedro Gonçalves foi Portfolio Manager no Millennium Investment Banking. É licenciado em Finanças pelo ISCTE – Business School e mestre em Gestão pela Universidade Católica Portuguesa. Atualmente, é editor-chefe da Empiricus Portugal.