É o fim do boom do mercado imobiliário

A Empiricus esteve bastante confiante na recuperação do setor imobiliário desde que chegou a Portugal em 2015. Isso vai mudar hoje – um pouco, pelo menos.

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Por 24 de Fevereiro de 2017

.: Disclosure
.: Antes que esqueçam o passado
.: Mini-story
.: Reverse to mean
.: Para sua reflexão

00:12 - Disclosure

A Empiricus esteve bastante confiante na recuperação do setor imobiliário desde que chegou a Portugal em 2015.

Isso vai mudar hoje – um pouco, pelo menos.

Deixe-me explicar melhor… ainda continuamos otimistas.

Na ótica de risco/retorno, continua a ser uma das melhores coisas que os portugueses podem fazer com o seu dinheiro.

Mas, a partir de hoje, o período de “easy money” está oficialmente para trás das costas. Entrámos na segunda fase deste boom.

01:22 - Antes que esqueçam o passado

Até ao colapso do mercado imobiliário de 2010-2013, nunca ninguém tinha cogitado sequer a hipótese de que o preço das casas também pudesse cair…

Convenhamos, a sabedoria popular julgava o investimento imobiliário a coisa mais segura do mundo. Vale a pena lembrar o adágio popular na altura: “o preço das casas está sempre a subir”…

A meio de uma das piores recessões da história portuguesa, as famílias deixaram de pagar as suas hipotecas e os bancos, que de repente se viram os maiores senhorios do país, inundaram o mercado de habitações.

É economia básica – quando há muita oferta e pouca procura, os preços despencam.

… até que bateu no fundo.

Nunca ninguém sabe quando este ocorre exatamente – a posteriori é fácil. A verdade é que no final de 2013 e início de 2014 o mercado mudou…

índice-preço-das-casas

Índice de preço das casas em Portugal

02:33 - Mini-story

Primeiro, nas grandes cidades… agora, um pouco por todo o país.

As razões já são conhecidas, mas vale sempre a pena lembrar:

– Taxas de juro do crédito à habitação em mínimos históricos;
– Escassas opções de investimento com retornos atraentes;
– Alteração à lei do arrendamento.

E, seguramente, o mais importante:

– O boom turístico –através do alojamento local, as yields podiam atingir os 15% o que naturalmente atraiu capital sedento de retorno (mercado livre e eficiente a funcionar).

– Os programas monetários internacionais – muitas pessoas não compreendem a relação. Contudo, grande parte do incentivo dos investidores internacionais (responsáveis por grande parte da valorização do setor) ocorre pela falta de alternativas nos seus mercados de origem…

Se um investidor francês conseguisse ganhar 5% no seu depósito em França, descansadinho, sem fazer nada, acha que ele dar-se-ia ao trabalho de ir procurar casas no Chiado? Talvez alguns, mas com certeza não seria esta avalanche…

P.S.: no caso dos investidores chineses o racional não é económico – trata-se unicamente de um êxodo de capital.

 

03:20 - Reverse to mean

As licenças de construção atingiram um recorde em 2008… depois caíram para um mínimo em 2013.

Mas a situação está a mudar…. Dê uma olhadela no extremo direito do gráfico:

licenças-de-construção

Licenças de construção

O número continua muito longe do máximo…

Porém, o desequilíbrio massivo que se verificava entre a oferta e a procura há três anos está rapidamente a desaparecer…. Vale a pena lembrar que Portugal perdeu 300 mil habitantes neste período.

E, não só, o otimismo está claramente de volta: nos números e… em termos anedóticos.

imobiliarias-idealista

Fonte: Idealista

É tão caricato que nem é preciso explicar….

04:09 - Para sua reflexão

No segundo semestre de 2015, dissemos: “o mercado imobiliário é uma das melhores opções de investimento em Portugal”.

Na altura, estávamos no início de uma grande recuperação do setor.

Nesse instante, já subimos para os níveis de 2008.

Não estamos a dizer para saltar fora do barco. Nada disso.

Ainda vemos bastante upside em algumas zonas. E os grandes ganhos tendem a acontecer perto do final dos grandes booms.

Mas a fase de “comprar sem pensar” já lá vai.

Entrámos num novo ciclo.

É altura de ser seletivo.

Focar-se na geração de renda.

Pedro Gonçalves, Editor-chefe

Pedro Gonçalves foi Portfolio Manager no Millennium Investment Banking. É licenciado em Finanças pelo ISCTE – Business School e mestre em Gestão pela Universidade Católica Portuguesa. Atualmente, é editor-chefe da Empiricus Portugal.